Vételi szándéknyilatkozat a gyakorlatban: hogyan zajlik nálam és mire figyelj vevőként?

Amikor valaki rátalál élete első (vagy sokadik) otthonára, és jelezné, hogy komolyan gondolja a vásárlást, gyakran előkerül egy papír: a vételi szándéknyilatkozat. És rögtön jön a bizonytalanság is: Ha aláírom, elköteleztem magam? Vissza tudok még lépni? Kell mellé pénzt adnom?

Jogos kérdések — és sajnos épp ezekre kapják a vevők a legtöbb ellentmondó választ. Ebben a cikkben elmondom, mi ez valójában, mikor kötelez, és hogyan intézem én ezt átláthatóan — hogy nyugodt szívvel tudd, mit írsz alá.

Fontos: ez a cikk gyakorlati tájékoztató, nem jogi tanácsadás. A konkrét jogi kérdésekben (kötőerő, foglaló sorsa, elállás) mindig kérd ügyvéd véleményét — az adásvételi szerződést amúgy is ügyvéd készíti.

Mi az a vételi szándéknyilatkozat?

A vételi szándéknyilatkozat egy írásos jelzés az eladó felé, hogy komolyan érdeklődsz az ingatlan iránt, és meghatározott áron, meghatározott feltételekkel megvennéd. Jellemzően tartalmazza a vételárat, a fizetés tervezett módját, és egy határidőt.

Érdemes tudni: ez a kifejezés nem hivatalos jogi fogalom — a Ptk. így nem is ismeri, az ingatlanos szakma alakította ki. Épp ezért félrevezető lehet a neve: a „szándéknyilatkozat" szó megnyugtatóan hangzik, pedig a tartalma dönti el, mennyire kötelez.

Kötelez? Vissza lehet még lépni?

Ez a leggyakoribb és legfontosabb kérdés. A rövid válasz: attól függ, mi van benne.

Ha a papír valóban csak egy jelzés kifejezetten szerepel benne, hogy nem kötelező érvényű, nincsenek rögzítve a lényeges feltételek, és az eladó még nem fogadta el, akkor általában következmények nélkül visszaléphetsz.

Ha viszont a dokumentum tartalmazza az összes lényeges elemet (a felek adatai, az ingatlan pontos azonosítása és helyrajzi száma, a vételár, a fizetési ütemezés, a határidő és az aláírásod), és az eladó változtatás nélkül elfogadja, akkor jogi értelemben ez már vételi ajánlatnak minősülhet — a fejlécben szereplő „szándéknyilatkozat" szó ellenére is. Ilyenkor ajánlati kötöttség keletkezik, és a visszalépés már nem következmények nélküli.

Vagyis nem a papír címe számít, hanem a tartalma. Ezt szoktam a vevőknek elmondani, mielőtt bármit aláírnának: olvassuk el együtt, mit jelent pontosan.

Kell pénzt adni mellé? (foglaló, előleg, „bánatpénz")

Itt kell a legjobban figyelni, mert sok félreértés — és néha visszaélés — van körülötte.

Az ingatlaniroda nem kezelhet letétet, és nem is szerkeszthet adásvételi jellegű dokumentumot — erre kizárólag ügyvéd, közjegyző jogosult.

Foglaló: ennek konkrét jogi jelentése van. Ha a vevő lép vissza, jellemzően elveszíti; ha az eladó, akkor duplán kell visszaadnia. A foglaló helye az ügyvéd által készített szerződés, illetve letét.

Előleg: a vételár része, más a jogi sorsa, mint a foglalónak — ezt is fontos nem összekeverni.

Nálam ez így néz ki: az általam használt vételi szándéknyilatkozatot ügyvéd készítette, és ha szükséges, jogszabálynak megfelelően egészítjük ki. A „vételimben" külön mondat rögzíti, milyen jogon vehetek át pénzt — erre a megbízási szerződésben is van utalás:

„a Vevő átad/átutal a Tulajdonos megbízottjaként annak nevében és helyében eljáró ingatlanközvetítő – Ráczné Vajna Nikolett – részére, és egyben megbízza azzal, hogy a végleges adásvételi szerződés aláírásakor foglaló részleteként fizesse ki azt."

Vagyis ez nem az én pénzem, hanem a vevőé — ezzel csupán azt támasztjuk alá, hogy komoly a vásárlási szándéka. Az adásvétel napján magammal viszem ezt az összeget, visszaadom a vevőnek, aki a foglaló részeként fizeti ki az eladónak.

Hogyan zajlik ez nálam?

Nálam ez egy átlátható, 5 lépéses folyamat szerint zajlik — az alábbiakban a szándéknyilatkozat helyét mutatom meg benne.

Általában a „vételit" a vevőjelöltekkel töltjük ki, amit aztán — legtöbb esetben személyesen — továbbítok a tulajdonosnak. Ha nincs lehetőség személyes találkozóra (távolság vagy munka miatt, akár a vevő, akár az eladó oldalán), akkor e-mailben küldöm el átolvasásra, és ilyenkor utalják a „vételi" összegét.

Én kifejezetten preferálom, ha egy asztal mellett tudjuk megírni a vételi szándékot, ahol ott van a tulajdonos és a vevő is. Így mindenkinek megfelelően kerül kitöltésre, mindenki igénye és terve szerint, közösen megbeszélve tudunk aláírni — ezzel pedig megelőzzük a félreértéseket.

Ha hitelre vásárolják az ingatlant, mindig beleírom azt a mondatot, hogy „a Vevő a fenti ajánlatot csak pozitív hitelbírálat esetén tudja tartani." Ezzel bebiztosítom a vevőt, hogy a pénze ne vesszen el: pozitív hitelbírálat híján az összeg minden következmény nélkül visszajár. Ezt a tulajdonos is elfogadja, hiszen előre megbeszéljük, és így írja alá ő is a vételi ajánlatot.

Miután mindenki aláírta a közösen átbeszélt vételi szándéknyilatkozatot, és később valamelyik fél mégis visszalép — akár a vételtől, akár az eladástól —, már a foglaló szabályai szerint kell számolnia: ha a vevő gondolja meg magát, elveszíti a vételi összeget; ha a tulajdonos lép vissza, duplán jár vissza.

Miért tartom fontosnak a vételi szándéknyilatkozatot? Mert ettől kezdve az ingatlant nem mutatjuk másnak; a tulajdonos komolyabban kereshet magának új ingatlant, ha ő is vásárolni szeretne; és mindkét fél tudja, hogy döntést hozott, amihez igyekszik tartani magát.

Ezt a folyamatot pedig — ha banki hitelből fizetik ki az ingatlant — az előértékbecslés követi.

A lényeg, amit szeretnék, hogy a nálam vásárlók érezzenek: nem kell aláírnod semmit, amit nem értesz, és nem kérek tőled olyat, ami nem jár. A szándéknyilatkozat arra való, hogy komolyan vegyenek — nem arra, hogy csapdába ejtsen.

Mire figyelj, mielőtt aláírod?

Olvasd el az egészet, különösen a vételárat, a fizetési feltételeket, a határidőt és a visszalépési szabályokat.

Kötelező ügyvéd előtt aláírni?

A szándéknyilatkozathoz jogszabály nem ír elő ügyvédi alakiságot. Az adásvételi szerződéshez viszont mindenképp ügyvéd szükséges — épp ezért érdemes a jogi részt eleve ügyvéddel intézni.

Biztonságos aláírni?

Igen, ha érted, mit írsz alá, és átlátható a folyamat. A kockázat nem magából a papírból jön, hanem abból, ha valaki elhamarkodottan, a tartalom ismerete nélkül ír alá valamit.

Ha vásárláson gondolkodsz a környéken

Ha Pocsaj, Esztár, Kismarja vagy Berettyóújfalu környékén néznél otthont, és szeretnéd, hogy valaki érthetően, átláthatóan vigyen végig a folyamaton — a szándéknyilatkozattól a kulcsátadásig —, keress meg egy kötetlen beszélgetésre. Szívesen elmondom, pontosan mire számíthatsz.